冷鏈物流園區項目專業性較強 、投資較大，如有不慎，可能導致項目運營困難甚至閑置，將是社會資源的極大浪費。因此，投資建設方應在項目建設前進行思考，從而保證每個冷鏈物流園區項目都能成功落地并穩定運行。

最近一年多來，冷鏈物流園區項目在全國各地落地開花，冷鏈基礎設施建設如火如荼。這一方面得益于2021年12月國務院辦公廳印發的《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，作為第一個國家層面的冷鏈規劃，通過加強冷鏈建設的頂層設計和工作指導，推動了冷鏈物流高速發展。另一方面，在房地產產能轉移和基礎建設仍為主導的國有經濟導向下，各個體系下的國企、央企、地產企業、傳統 食品加工企業和農產品企業都將目光投注于冷鏈基建上。

作為具有部分保民生功能的冷鏈基礎設施領域吸引了如此多的資金投入，自然是難得的發展機遇，但冷鏈項目專業性較強、投資較大，如有不慎，可能導致項目運營困難甚至閑置，將是社會資源的極大浪費，這不能不引起企業乃至地方政府的關注。

正所謂“磨刀不誤砍柴工”，筆者以從業多年的經驗，拋磚引玉提出以下思考方向，期望冷鏈園區項目的投資建設方都能在項目建設前進行思考，從而保證每個冷鏈物流園區項目都能落地有聲，為企業帶來效益，為城市帶來保障，為社會帶來發展助力。

冷鏈基礎設施領域投資熱度不斷增加

政策與行業分析

我國是典型的政治經濟社會和市場，無論做項目，還是做產業，首先要研究的就是國家政策和規劃。項目是否為政府所允許的？是否為政府所倡導的？如果不是，那么項目的可行性將大打折扣，甚至終止。與冷鏈相關的政策主要分為以下幾類：

一是農業農產品類的政策規劃。 每年的中央一號文件都是關于農村農業建設的政策，最近10年的政策里基本都會提到冷鏈的建設，尤其是近一兩年來提到的筆墨增加不少。2022年中央一號文件《關于做好2022年全面 冷鏈基礎設施領域投資熱度不斷增加 推進鄉村振興重點工作的意見》中，就明確提到要“推動冷鏈物流服務網絡向農村延伸，整縣推進農產品產地倉儲保鮮冷鏈物流設施建設，促進合作聯營、成網配套。支持供銷合作社開展縣域流通服務網絡建設提升行動，建設縣域集采集配中心。”

二是物流類的政策規劃。 物流類政策規劃從國務院、國家發改委到交通運輸部、商務部等都有發布，每年也會從不同的重點發布政策指導物流建設方向。重要的政策，如2021年下半年國家發改委印發的《國家物流樞紐網絡建設實施方案（2021-2025年）》，2017年國務院辦公廳發布的《關于加快發展冷鏈物流保障食品安全促進消費升級的意見》，以前文提到的《“十四五”冷鏈物流發展規劃》。

三是食品安全類的政策和規范要求。 2019年 發布 的《中共中央國務院關于深化改革加強食品安全工作的意見》指出“用最嚴謹的標準、最嚴格的監管、最嚴厲的處罰、最嚴肅的問責，進一步加強食品安全工作，確保人民群眾‘舌尖上的安全’。”2019年12月1日，經過修訂的“史上最嚴”《中華人民共和國食品安全法實施條例》正式施行。此后，關于食品安全監管年年加碼。

此外，還有支持貿易發展類、企業發展類等政策，也會涉及冷鏈物流發展的指導方向和要求。

關于冷鏈行業背景分析，除去行業內市場規模、企業格局、重點項目等重點需關注以外，還需關注以下幾個發展方向：

一是新零售發展趨勢。 冷鏈貨物絕大多數是食品農產品，零售是食品農產品的重要流通環節，當前社會在網絡化、電商化、平臺化的助力下快速發展，零售業態隨之發生變化，從早期的小賣部到連鎖商超的興盛，再到近十余年淘寶電商、微信電商、電商團購、直播帶貨等新模式崛起，沖擊著既有零售渠道，與之配套的物流供應鏈也在不斷調整適應其變化。

二是食材加工發展趨勢。 早期的冷鏈集中于屠宰廠、水產廠等食品加工廠，近年來隨著中央廚房尤其是預制菜的興起，開始重新定義食材冷鏈，冷鏈不僅是研究物流，還要涉及生產加工、采購銷售等環節。

三是農產品流通發展趨勢。 雖然知道全程冷鏈很重要，但過去大家都在有意無意地忽略“最先一公里”，隨著政府對農村的投入增加，農產品田間地頭的冷庫容量也在快速增加，農產品篩選分級、包裝打包等環節前移，大大提升了農產品的品質和流通效率，但同時也需注意，當前田間地頭庫還存在利用率不高的問題。

四是國際貿易中冷鏈產品的發展趨勢。 疫情三年，對國際冷鏈尤其是進口冷鏈食品產生了巨大影響，進口貨源地隨著疫情和國際政治局勢發生轉移，俄羅斯、東盟的重要性得到增加；冷鏈產品入境后增加消殺環節，各地增加進口冷鏈商品集中監管倉；此外，中歐班列上的鐵路國際冷鏈未來發展可期。

市場與定位分析

對具體項目的市場分析，需要根據項目的具體位置來判斷，但根據筆者多年的冷鏈研究和咨詢經驗，通常可以三條路徑來分析：

一是城市及周邊地區城市消費能力。 主要從城市人口規模、城鎮化率、地區經濟總值、社會零售品消費總額、當地人均主要食品消費類型及數量、當地零售業態、主要連鎖品牌和餐飲品牌、品牌商品類型等方面進行分析。

二是周邊農產品產能情況。 需要了解并分析當地及周邊主要種養殖品種、規模、現有流通渠道、產品加工轉化程度等因素。

三是進出口資源能力。 這一項屬于特定條件，需要項目所在地具備冷鏈相關產品口岸和設施，在此基礎上，根據其通道條件、設施條件、產業條件等因素分析其海港、空港和陸港冷鏈的發展態勢。

一個項目是否能找準自己的定位，關乎后續所有的工作是否有效。定位出現最嚴重的問題即是定位錯誤，比如：不具備貨物中轉聯運能力，卻定位為樞紐聯運中心；不具備市場交易規模，卻定位為農產品大市場。大多數的定位出現的問題不至于這么嚴重，而是表現為定位范圍過大、定位過細、定位偏移等情況。要求定位完全精確也不現實，定位是在大體準確的情況下，在后續的研究和落地運營中逐漸微調校正形成的。

根據多個項目的執行經驗，在項目定位階段，需要根據前述各項分析結論，來確定園區定位。其中重點要解決項目的客戶群，針對不同客戶群的服務模式、收入模式，以及項目的運營模式等關鍵性問題。

在冷鏈園區項目的客戶群定位中，尤其需注意不要定位過窄。物流項目的效率體現于資源的整合能力，資源的整合能力又體現于各類客戶的服務能力。一座冷鏈倉在貨物類型的吸納上不應單調，客戶類型也不應限定，理論上講，只要都需要低溫環境的、物理屬性不相沖突的貨物，都可以在同一個保管環境中。客戶群豐富多樣，且有輕有重，有大有小，可以有效規避淡旺季和供應鏈的風險，且有益于開發延伸業務和增值業務。

項目的運營模式在定位時要根據建設方的實際情況，考慮好哪些業務做物業租賃，哪些業務自己運營，哪些業務找合作方合作運營。目前完全做物業租賃的地產模式已經越來越難以被當地政府認可，項目后續業務的擴展空間也極度受限。在自營模式中，當前行業內又極為稀缺成熟的運營團隊資源。如何處理好項目的運營模式，特別是大型項目，尤為重要。

冷鏈園區項目需進行市場與定位分析

建筑概要分析

在考慮清楚項目的各項定位和業務模式后，要開始實際內容的落地，第一步即是建筑布局和建筑類型選擇。通常這一部分都是建筑設計院在負責，但在現實情況中有時會出現一些偏差。一是建筑設計院針對多個行業的建筑設計，其專業并不在于研究某一個行業的市場發展和客戶需求；二是建筑設計院通常只針對業主提出的需求進行設計，至于業主的需求是否準確并不是其責任范圍；三是當功能和建筑規范相沖突，多數時建筑設計院更傾向于滿足建筑規范。因此，冷鏈項目的業主需要自己或借助專業人士對物流建筑有所了解和判斷。

根據項目經驗，在整體布局時，有幾個問題要重點關注。一是土地的利用率，畢竟對于大多數項目來說，土地的取得并不容易，其成本也不低，如何在有限的土地面積上盡可能多地創造價值是一個重點思考問題；二是建筑的聯動性，這主要基于同一個園區不同倉庫間的貨物倒庫操作而考慮，常溫倉之間倒庫較為容易，低溫倉之間則較為麻煩，室外出倉進倉倒庫操作存在冷鏈“斷鏈”的風險；三是管理的便捷性，比如主干道、主出入口的設置。除此之外，還有配套建筑的布置、車輛動線的簡潔順暢等需要研究。總體來說，在滿足各項功能和建設要求外，建筑布局越簡潔越好。

對于建筑類型，目前很多項目建設方都缺乏了解和研究，嚴重時會出現選擇的建筑類型竟然無法滿足前述的項目定位和業務模式定位，致使建筑與運營分離，造成后續的運營風險。目前業內常見的低溫倉儲建筑，主要有多層樓庫、小型拼裝庫、單層高位貨架庫、坡道庫和立體自動倉庫等，以及它們之間的變形組合。

多層樓庫為傳統庫型，主要應用于農批市場，尤其是凍品批發市場。農批市場主要客戶為大量的中小型批發商經銷商，市場方無論是檔口還是冷庫，以租賃形式為主。

多層樓庫易分割為眾多小倉庫，便于中小客戶租賃。

小型拼裝庫多見于批發市場和零售市場的凍品門市以及田間地頭的果蔬類農產品冷藏庫，前者因為經營規模較小，所需冷庫容量小，后者因為氣調存儲和冷藏存儲整進整出以及造價較低、分布較散等特性，小型庫房較多。

單層高位貨架庫多應用于現代三方冷鏈物流中，這類客戶以冷鏈物流運營為主要業務，其上游客戶多為大中型、品牌型客戶，對商品的倉儲環境、物流運營要求較高。

坡道庫一般是單層高位貨架庫的變形組合，由于現在大型核心城市的土地資源非常緊張，為了充分利用土地，并且滿足現代物流操作要求，企業會建設兩層或多層坡道庫，把一層土地變成兩層或多層利用。

立體自動倉庫多見于食品生產企業或大型貿易商，立體自動倉庫的建筑特點要求貨物整托進出、包裝標準，一般生產工廠、大型貿易商如凍品進口商也能滿足其操作要求。此外，還有越庫操作倉等形態。

專業化、集中化、統一化管理是冷鏈物流的發展趨勢，小型倉尤其是多層樓庫的部分客戶已從自租自管轉變為交由第三方托管物流。訂單小型化、零散化也是市場發展趨勢，物流倉的功能由高存儲性逐步轉變為存儲+流通型，乃至流通性功能越來越強。作為冷鏈園區項目，不能不了解和考慮這些變化。

目前低溫倉儲建筑類型多樣

做好綜合分析

作為冷鏈園區的建設前思考，還有一項非常重要的分析，即投入產出分析，根據項目的定位和業務模式，項目的建筑建設規模和市場服務費用構建和分析項目的財務模型，對未來項目的營收和效益有大體的估算。此外，還有風險分析、設備技術信息化分析等，這里不一一贅述。

一個冷鏈園區項目的落地，需要投入大量資金和社會資源，如果不能有效發揮作用，無疑是對社會資源的極大浪費，也會影響乃至決定企業的發展能力和市場競爭力。總之，希望每個冷鏈園區項目在建設前都應做足準備工作，盡量降低落地運營的風險。

冷鏈園區項目應在建設前做足準備，降低落地運營風險

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華鼎冷鏈是一家專注于為餐飲連鎖品牌、工廠商貿客戶提供專業高效的冷鏈物流服務企業，已經打造成集冷鏈倉儲、冷鏈零擔、冷鏈到店、信息化服務、金融為一體的全國化食品凍品餐飲火鍋食材供應鏈冷鏈物流服務平臺。

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