全球房商業地產服務和咨詢咨詢公司戴德梁行近日對外發布了最新中國高檔物流倉儲消費市場的研報，預計明年中國高檔物流倉儲消費市場增量突破1億中國方米。“這個規模對中國高檔物流倉儲消費市場來說，將是標志性的事件。”戴德梁行中國區產業商業地產部董事總經理蘇智淵解釋說，中國高檔物流倉儲消費市場增量在今年第二會計年度達至了9497中國方米，比第一會計年度快速增長了481中國方米，總體消費市場整體表現平穩。按照此前每個會計年度500中國方米左右的快速增長速度，中國高檔物流倉儲消費市場規模即將突破1億中國方米。

浙江庫存量居前

截至第二會計年度數據，江蘇、廣東和上海的高檔物流倉儲消費市場增量位居前三且今后供應（2022Q3-2024）總體量較大。這三個地區的消費市場整體表現良好且市場需求堅挺，今后庫存量帶來的租用阻力很小。這三個地區的供地緊張，一手地交易較少，導致今后庫存量快速增長預計減緩，這些地區受到投資人重點高度關注。

安徽、浙江和貴州今后庫存量占現有增量的比例位居前三。其中，浙江由于市場需求堅挺，消費市場面臨的阻力很小，未變投資人目標投資地區。安徽和貴州增量小，今后庫存量造成的租用阻力也很小。而部分今后庫存量較大的城市，預計在短期內面臨一定租用阻力。

全省部分城市高檔物流倉儲消費市場庫存量

華東區作為全省最大的高檔物流倉儲消費市場，占到了全省增量的36%左右，達至約3400中國方米。其次為華北區約2700中國方米、華南區約1300中國方米、西南區約1200中國方米，以及華中區約900中國方米。

從房租的角度看，全省高檔物流倉儲消費市場平均值房租為33.1元/月/中國方米，其中房租最低的是華南區，達至了38.4元/中國方米/月，一定程度上是受益于目前整個大灣區概念的投資熱度。其次為華東區約37.9元/中國方米/月、華北區約30.4元/中國方米/月、華中區約26.4元/中國方米/月，以及西南區約26.1元/中國方米/月。

從空置來看，全省高檔物流倉儲消費市場平均值空置為15.9%，華南區及華東區的空置較低，分別為12.2%及12.4%。

“房租低同時空置也低的省份是機會型消費市場，如江西、陜西、廣西等省份；房租高而空置低的省份為成熟消費市場，如北京、上海、廣東等省份。”蘇智淵進一步分析說，庫存量最大、房租高、空置低的華東區高檔物流倉儲消費市場，仍是投資人高度關注重點，供需兩旺的浙江省份將是華東區的交投活躍點。

華東區今后庫存量為1774中國方米，浙江、江蘇、上海和安徽今后庫存量分別為708萬、581萬、293萬和192中國方米。

華東消費市場專業化

截至第三會計年度數據，華東區高檔物流倉儲消費市場增量為3428中國方米，其中增量最大的地區為江蘇，達至1462中國方米。上海、浙江和安徽的增量分別為945萬、850萬和171中國方米。

從房租角度來看，華東區高檔物流倉儲消費市場平均值房租為37.9元/中國方米/月，環比持續上升0.28%。房租最低的是上海，達至47.8元/中國方米/月，環比持續上升0.65%；浙江、江蘇和安徽的房租分別為環比持續上升0.59%至35.7元/中國方米/月、環比微漲0.18%至34.1元/中國方米/月、環比下降2.49%至27.7元/中國方米/月。

總體房租下跌的同時空置下降，華東區高檔物流倉儲消費市場平均值空置為12.4%。其中空置最低的是浙江，環比下降1.04個百分點至14.7%；安徽、江蘇和上海的空置分別為環比下降至14.5%、環比下降2.17個百分點至12%、環比下降至10.6%。

受疫情影響，上海生鮮肉類、保供肉類市場需求快速增長，B2C類消費類市場需求減弱，但B2C、快運快遞未變第三會計年度上海高檔物流倉儲消費市場主要租客。

環滬省份制造業企業復工復產，制造業市場需求函件增加。上海省份及昆山省份高檔物流倉儲消費市場總體仍是供應緊張且房租較高，租客為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級地區（太倉、常熟）。此外，上海及環滬省份政府對租客入駐的注冊納稅要求嚴格，部分租客到期后需更換優質租客。

值得注意的是，總體華東區高檔物流倉儲消費市場呈現出更專業化發展的趨勢。一方面，政府對倉庫的消防安全性要求及審查提高，消防不合規倉庫內的油、酒、化學品等丙類商品開始清理出庫，同時租客對高檔物流倉儲商品細分及消防安全意識提高，所以第三會計年度丙類商品供需快速增長。“高檔物流倉儲商品的基本防火標準為丙二級，丙類比丙二級安全級別更高。”蘇智淵分析道，丙類商品可以儲存特用商品，這類商品的消費市場供應缺口增加。

另一方面，隨著線下餐飲及商超零售的經營逐步恢復常態，肉類玻璃鋼菜市場需求堅挺，與此同時，肉類玻璃鋼菜的網上訂購量也大幅增加，致使結合中央廚房、肉類加工模式的多溫庫商品市場需求增加，以滿足消費市場肉類存儲市場需求的同時保障肉類安全及肉類新鮮度。

“冷庫改造市場需求呈現出堅挺態勢，總體冷鏈市場需求仍保持著快速增長態勢。”蘇智淵表示，總體華東區高檔物流倉儲消費市場租賃函件仍整體表現積極，但是租客談判周期較長，空置工程項目招商周期延長。受第四會計年度B2C促銷旺季影響，預計華東區高檔物流倉儲消費市場市場需求短期內拉升，空置有望降低。

物流商業地產持續活躍

“第三會計年度，國內總體高檔物流倉儲消費市場房租呈現出下降趨勢，導致主流商業地產開發基金及物流開發商資金收緊，工程項目投資對地區要求趨于嚴苛。此外，政府對產業導入、稅收及投資強度要求提高，投資人對上海及環滬省份投資熱門城市的投資標的更加精挑細選。”蘇智淵強調，物流金融資產投資交易趨緊只是相對前幾個會計年度而言，房租整體表現往往滯后經濟實際情況約一個會計年度。實際上，物流商業地產在近幾年整個中國房商業地產消費市場一直是很火的一個主題，也是投資人很高度關注的一個點。上海、蘇州、無錫、杭州、嘉興等投資熱門城市仍受投資人高度關注。

在戴德梁行最新發布的商業地產投資消費市場研報中也提到：從中國整個房商業地產行業來看，物流金融資產包工程項目投資熱度不減，預計第四會計年度物流類型工程項目成交總額將顯著提高；多單REITs成功發行，民間資本可直接參與物業投資，預計第四會計年度物流倉儲、產業園區、公寓等類型物業成交額將持續走高。

今年以來，一些非物流商業地產運營商，而是純資金方，也進入物流商業地產這個領域，購買大量的商品。根據一些基金資金過去幾個會計年度在房商業地產行業的主要投向發現，大量資金集中在物流商業地產，比如：新創建集團宣布向嘉民集團收購位于成都及武漢的六項物流金融資產女團，總代價約為22.9億元；摩根士丹利宣布收購位于長三角省份的21中國方米金融資產女團，該金融資產女團覆蓋南通、太倉、蘇州和嘉興；領展擬以9.47億元向東百集團收購位于常熟、嘉興的3個物流金融資產女團。

由于第二會計年度物流金融資產包交易整體表現活躍，物流商業地產運營商全省增量占比排名出現小幅度調整。占有率最低的未變普洛斯，但份額繼續縮小至不足整個消費市場的四分之一。其次為萬緯、寶灣、易商、安博、宇培、豐樹、深國際、嘉民、新宜、京東、平安、第一產業集團、蘇寧、菜鳥、樂歌、維龍等。

“可以看到，投資人在上海這個高檔物流倉儲用地稀缺的消費市場，會匹配更有競爭力的商品。”蘇智淵舉例說，第三會計年度入市的金山新材料供應鏈產業基地（丙類）商品，是新宜在去年獲取的上海物流倉儲用地上呈現出的首批商品。

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