作者：尹柏

出品：全球財說

公募REITs又有重磅消息！

嘉實京東倉儲基礎設施REIT將于2月8日上市，作為首單民企倉儲物流公募REITs，該產品自申報以來便備受關注，發行期間更是吸引近720億資金、超126倍認購。

市場之所以熱情高漲，也正是源于嘉實京東倉儲基礎設施REIT作為倉儲物流賽道的代表作，極具稀缺性，在長坡厚雪的熱門賽道進行布局，長期收益穩定可期。

宏觀經濟高韌性成為強支撐

首先，是從宏觀經濟的角度出發。

最新數據顯示，2022年中國國內生產總值超120萬億元，同比增長3%。并且，中國社科院綜合各方面情況預測，2023年中國GDP增速或將至5%左右。

從最直觀的數據可以看出，中國經濟頂住壓力展現出強勁韌性與旺盛活力，隨著經濟增長動能回升、復蘇預期強烈，將在宏觀層面對物流行業發展形成堅實支撐。與此同時，作為全球經濟增長最快的國家，中國經濟對物流服務的需求亦是旺盛。

依照物流費用支出計算，早在2016年中國便已超過美國，成為全球最大的物流市場。

近年來，國內物流總量仍保持穩步提升。2021年數據顯示，中國物流費用支出達16.7萬億元，物流費用占GDP比例為14.6%，行業規模大，且2020年-2025年全國物流費用支出的預期復合增長率超過5%，物流行業將持續快速增長。

可是一定程度上，國內物流費用占GDP比重雖然已從2010年的17.4%下降至14.6%，但物流效率仍處于較低水平，現階段倉儲物流的自動化與智能化成為關鍵突破口。

根據中國經濟總量到2035年翻一番的總目標，未來十余年，中國經濟增速仍將位居全球前列，經濟需求的持續擴張將繼續促進物流行業的快速發展，而倉儲物流智能化加速轉型，也可助力包括制造業在內的諸多行業實現降本增效。

行業增長空間大形成穩抓手

伴隨政策支持、制造升級，中國作為全球最大且增速最快的電商市場，疊加消費復蘇利好刺激，倉儲物流仍存巨大增長空間。

過去數年，電商行業推動物流行業迭代發展，帶動倉儲物流需求持續高速增長。倉儲物流作為物流行業發展的基石，對促進物流行業發展具有重要的戰略意義。

但與國外成熟市場相比，國內倉儲物流仍處于快速增長的階段，未來需求增長可期。

根據仲量聯行報告，美國、日本等成熟市場的人均倉儲物流面積約4平方米，澳大利亞、新加坡的人均倉儲物流面積約1-2平方米，至2021年中國人均倉儲物流面積僅約0.7平方米，意味著國內倉儲物流市場發展仍具備很大潛力。

國家郵政局數據顯示，2022年全國快遞業務量累計完成達1105.8億件，業務收入完成1.06萬億元，并預計2023年郵政行業寄遞業務量持續增長，快遞業務收入完成1.13萬億元，同比增長7%左右。

相較于2012年全國快遞業務量56.85億件，在10年的時間中增長超過18倍。隨著日均快遞件量超過3億件，依靠人力進行分揀、搬運已遠不能及。

若以高標倉計算，戴德梁行數據顯示，截至2022年二季度末，中國內地高標倉存量面積為9497萬平方米，占總物流倉儲設施比重僅約8%，仍有巨大結構調整空間，且制造業對于高標倉需求表現旺盛。

入池資產質地優提供嚴保障

此次嘉實京東倉儲基礎設施REIT的入池資產，位于國家級物流節點的重慶市、武漢市以及可輻射京津冀地區的廊坊市，區位優勢顯著。

京東“亞洲一號”可謂是現代化高標準倉庫的代表作，具有智能化的立體倉庫、堆垛機械、交叉到發線、智能分揀機、自動搬運工業機器人、智慧物流機器人等先進的智能化裝置。

相較于普通物流倉儲的經營粗放、集約化程度低、勞動密集性強、園區環境較復雜、升級改造難度大，高標倉具有先進完善的建筑結構，充分利用計算機、自動化等技術和物流信息規劃系統，實現物流規?；⑻岣吖ぷ餍屎蜏蚀_性。

京東物流作為中國最大的一體化供應鏈物流服務商，及3座物流園區租戶，覆蓋中國幾乎所有區縣的物流設施布局。

并且，截至2022年9月，京東集團作為中國最大的零售集團，活躍用戶數超過5.88億，京東自營的當日達和次日達線上訂單，均需依托于其構建的龐大物流倉儲網絡。

目前，京東物流的租約長度為5年-6年，高于行業平均水平3年，穩定性較高。同時，租金增長率為2-3%，出租率為100%，折現率為8%，產品對于基礎設施資產估值處于合理區間。

招募說明書顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT在2023年度可供分配金額預計為7026.29萬元，以擬募集資金金額16.38億元計算，2023年度凈現金分派率將達到4 %。

投資收益顯著體現高價值

縱觀國內及全球REITs發展，倉儲物流均是REITs重點布局的賽道之一。

從海外REITs發展經驗看，以倉儲物流為主的美國工業REITs市值占比從2010年約5%，提升至2020年的11%。最新數據顯示，即便2022年美國REITs市場遭受大幅降溫，但工業物流REITs受益于供需緊張、租金增長，仍保持韌性。

再以新加坡豐樹集團為例，作為全球地產投資、開發、運營、管理集團，目前已在新加坡交易所上市3只REITs。其中，豐樹物流Mapletree Logistics Trust (MLT)作為聚焦亞太區物流倉儲設施投資運營的REITs，從上市至2021年資本利得為184%，含分紅的總回報為345%，長期持有收益顯著。

而如豐樹、安博、大眾倉儲等的倉儲物流代表企業，在各國對REITs的大力扶植下，以基金化作為支撐，加速規模擴張，從而搶得物流地產開發先機，也為投資人帶來穩定甚至超額的目標分紅收益。

目前，中國倉儲物流REITs尚處于發展初期，該賽道未來亦將成長為投資者重點配置行業。

需要提及的是，公募REITs的收益特征相對穩健且具備可供分配收益強制分紅機制，相較于短期操作波動獲益，更適合長期持有。嘉實京東倉儲基礎設施REIT將于2月8日正式上市，敬請關注！

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