房屋交換稅收政策（居民換購住房個稅退稅金額咋算？）

時間：2023-02-17 20:07:10來源：food欄目：物流新聞閱讀：

　　本報記者孫蔚

　　樓市新政頻現，利好不斷。近日，為積極支持住戶提升商品房條件，財政部、國家稅收總局發布了《關于積極支持住戶購商品房有關個人所得稅經濟政策的報告書》（以下簡稱《報告書》），規定在2022年10月1日至2023年12月31日期間，針對出售自有商品房并在現商品房出售后1年內重同型買商品房的稅款，對其出售現商品房已交納的個人所得稅予以營業稅優惠。如此，哪些人可以享用營業稅經濟政策？能退多少錢？具體怎樣操作？《中國顧客報》本報記者對此進行了采訪。

　　營業稅有何具體建議

　　在天數建議方面，《報告書》規定，營業稅經濟政策實行的天數為2022年10月1日至2023年12月31日，假如在此期間賣了鋪面，然后在1年之內買商品房，即可以享用營業稅。比如，小王2022年12月出售了兩套商品房，2023年7月在同一城市重同型買了兩套商品房，由于小王出售和同型商品房的天數均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，因此其符合經濟政策規定的天數條件。

　　在受惠人群方面，《報告書》則表示，享用優惠經濟政策的稅款須同時滿足兩個條件：一是稅款出售和重同型買的商品房應在同一城市范圍內，同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃范圍。二是出售自有商品房的稅款與同型商品房之間須直接相關，應為同型商品房所有權人或所有權人之一。

　　顧客在哪里提出申請個人所得稅營業稅？《報告書》指出，稅款享用住戶購商品房個人所得稅營業稅經濟政策的，應向征收現商品房受讓所得個人所得稅的主管納稅人提出提出申請。同策研究院分析師陳席林對《中國顧客報》本報記者則表示，這就是說，顧客賣房時在哪個納稅人交納了個人所得稅，就向哪個納稅人提出申請營業稅。現在稅收部門大都實行不動產登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，稅款應在本地政務服務大堂或者不動產交易大堂等場所交納現商品房受讓所得的個人所得稅，因此仍應到該政務服務大堂或不動產交易大堂提起營業稅提出申請。

　　營業稅數額怎樣排序

　　購商品房可以營業稅，對購房人來說是真金白銀的實惠。營業稅數額到底怎么排序？能退多少錢呢？

　　58安居客房產研究院分院院長張波對《中國顧客報》本報記者則表示，按照《報告書》建議，同型商品房數額大于或等于現商品房受讓數額的，營業稅數額=現商品房受讓時交納的個人所得稅；同型商品房數額小于現商品房受讓數額的，營業稅數額=（同型商品房數額÷現商品房受讓數額）×現商品房受讓時交納的個人所得稅。

　　例如，小王在12月出售的商品房數額為240多萬元，交納個人所得稅4多萬元。2023年7月其在同一城市重同型買了兩套商品房，同型商品房數額為300多萬元。如此，小王已交納的4多萬元個人所得稅可提出申請全額退還，排序方式為：營業稅數額=現商品房受讓時交納的個人所得稅。假如小王同型商品房數額為150多萬元，則可提出申請的營業稅數額為2.5多萬元。此時的排序方式為：（同型商品房數額÷現商品房受讓數額）×現商品房受讓時交納的個人所得稅。

　　小李和藍龍聯合持有兩套商品房，各占房屋所有權的50%。假如他們想賣掉鋪面買商品房，這種出售多人聯合持有商品房的，應怎樣排序營業稅數額呢？此時，應按照稅款所占所有權份額確定該稅款現商品房受讓數額或同型商品房數額。

　　比如，2023年1月，小李和藍龍以200多萬元的價格受讓該商品房，各交納個人所得稅2多萬元。同年5月，小李在同一城市以150多萬元的價格重同型買兩套商品房，小李提出申請營業稅時，其現商品房受讓數額為100多萬元（200多萬元×50%= 100多萬元），同型商品房數額為150多萬元，其營業稅數額=現商品房受讓時交納的個人所得稅=2多萬元。

　　同年7月，藍龍和他人在同一城市以200多萬元的價格聯合出售了兩套商品房，藍龍占房屋所有權的40%。藍龍提出申請營業稅時，其現商品房受讓數額為100多萬元（200多萬元×50%=100多萬元），同型商品房數額為80多萬元（200多萬元×40%= 80多萬元），營業稅數額=（同型商品房數額÷現商品房受讓數額）×現商品房受讓時交納的個人所得稅=80/100多萬元×2=1.6多萬元。

　　房屋買賣天數怎樣定義

　　《報告書》對住戶購商品房提出申請營業稅的執行天數有著明確的建議，如此怎樣定義房屋賣舊買新的天數呢？

　　陳席林則表示，對此《報告書》也有明確則表示，出售現商品房的天數以稅款出售商品房時個人所得稅喬爾納天數為依據。同型商品房為二手房的，出售商品房天數以稅款購房時契稅的喬爾納天數或不動所有權證載明的登記天數為依據；同型商品房為商品房的，出售商品房天數以辦理征管合約備案的天數為依據。

　　針對該經濟政策對于市場的影響，張波對《中國顧客報》本報記者則表示，目前的稅收優惠經濟政策只涉及個人所得稅，而房產交易過程中的營業稅也是一筆不小的開支。很多自住型的提升置業，所得稅加營業稅、中介費，高的情況下可能占到交易成本的12%至15%。假如能調整營業稅，將交易門檻進一步降低，如此提升型置業需求入市的腳步會更快。

　　此外，業內專家們提醒顧客注意，假如因同型商品房的征管合約解除、撤消或無效等原因導致不再符合營業稅經濟政策享用條件的，應在合約解除、撤消或無效等情形發生的次月15日內向主管納稅人主動補發已營業稅款。假如稅款逾期補發營業稅的，納稅人將依法加收滯納金。稅收部門將通過與商品房城鄉建設部門的相關共享信息，加強營業稅審核和撤消合約后補發稅款的管理。

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