來源 | 運聯智庫（ID：tucmedia）

作者 | 楊宏遠

編輯 | 小L

最近幾天的形勢變化之快，讓筆者生出了些“洞中才數月，世上已千年”的感覺。

就在剛剛，筆者在朋友圈看到了某快遞加盟商的一則招聘司機與客服的信息，直接來了一句：“陰的不要，耽誤活”。

這樣的一句話，放到半個月前是我們窮盡想象力都無法想到的。

事實上，從疫情爆發開始，我們所有的關于短期趨勢發展的預判，幾乎都被推翻了。

如今，疫情見底，經濟抬頭。但我們也不能否認，不確定性因素是會永遠存在的。要想找到確定性，我們必須以更長的周期看看待物流行業的發展。

而此時，從地產的角度去看物流行業的發展，就成了一個很好的視角。因為地產投資，本身就要去穿越經濟周期。

巨頭紛紛抄底，看好行業的長周期發展

春江水暖鴨先知。早在政策調整之前，國外的資本就已經在國內的物流地產領域頻頻做出大動作。

其中一個比較重大的消息，來自于黑石旗下的龍地（DragonCor ）。龍地為黑石管理其在中國大陸龐大的房地產投資組合。11月8日，龍地宣布，即將完成對粵港澳大灣區內面積約28中國方米現代倉庫的收購。

（龍地物流園區資料圖，來源：龍地官網）

近幾年，被稱為“華爾街PE之王”的黑石，就沒有停止過在國內物流地產領域“掃貨”。

去年1月20日，黑石從富力集團收購了粵港澳大灣區內最大的城市物流園區– 廣州國際機場富力綜合物流園。當時，黑石集團董事長、首席執行官兼聯合創始人蘇世民透露稱，未來，黑石愿意在中國投資兩類房產：第一是倉儲類資產，第二是城市購物中心。

國際投資機構KKR中國區董事趙然也曾表示，現在正是進入亞洲地產領域的好機會，尤以中國為突出代表之一。

這一觀點似乎被越來越多的地產巨頭印證。

今年10月24日，高盛資產管理和森瑤中國共同宣布，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目，首批合作的種子項目為4個位于大上海地區的新基建項目，共計24中國方米。

11月7日，普洛斯宣布最新一期中國收益基金——普洛斯中國收益基金VI（GLPCIFVI）完成募集，規模達76億元人民幣。該基金將投資于中國19個城市的20處物流園區，可租賃面積約213中國方米。

普洛斯近三個月，相關物流基金已經募集了200億元人民幣。

（普洛斯園區資料圖，來源：普洛斯官網）

除此之外，高瓴、易商、凱德、華平等也頻頻有所動作。有媒體稱，從年初到現在已經有超220億元的資金進入物流地產領域。

當下，疫情放開，很多物流企業已經感受到了貨量的回升。但是在此之前，大環境尚不景氣之時，黑石、摩根、ESR、京東產發、普洛斯等中外物流地產勢力，就已表示出對中國物流市場的濃厚興趣，并逆勢加碼布局。

這些大鱷們，對長周期內的中國物流表現，仍然信心十足。

從地產物流的視角，看物流的新增量

我們為什么要借著物流地產的視角，來看物流行業的發展，是因為當我們試圖對未來的發展做出預測時，除了要關注當下，還應該順應行業發展的中長期主題。

物流地產，本質是產業和消費的配套資產。

過去十年，電商產業蓬勃發展。而電商又是高標倉的核心用戶，因此，高標倉發展的黃金時期也由此誕生。

一位曾在黑石任職過的業內人士對運聯智庫提到，未來對于物流地產來說，消費驅動仍會發揮重要的影響力；但這里的消費并不局限于電商，因為消費市場的商業模式本身也正快速發生變化。

短期現象，不會對物流地產產生多么大的影響。因為地產有一個特殊屬性，即延后性，其迎合的是已經產生的需求。

一位曾經在龍湖物流地產、東百集團物流地產板塊任職過的業內人士認為，從細分賽道角度來說，冷鏈物流會越來越受青睞。一方面，消費升級下，消費者對生鮮品質的需求越來越多（短期消費稍微受疫情沖擊）；另一方面，對于冷鏈，政府投資強度大，比傳統干倉更具有吸引力。

同時他提到，物流地產未來的發展趨勢肯定是更多地去融合和賦能產業，回歸資產本質。

安博中國副總裁廖偉翔對運聯智庫提到，除消費驅動外，如今制造業已經成為了物流地產新的發展引擎，尤其是高端制造業，也需要高標準的倉儲服務。

另外，不同于消費驅動，產業的發展和升級會讓物流地產注意到一些非傳統的“核心地區”。

從供給端來看，長期來說，土地資源是持續收緊的，特別是華東、華南這些核心位置。

比如說新能源汽車產業。如今，很多中西部地區的省市持續發力新能源產業的招商引資。未來，隨著新能源汽車產業集中化，圍繞著頭部企業的新能源產業集群也將形成。而這些新的基地，就有可能分布在中西部省份。當然，這需要建立在供應鏈不斷升級的基礎上，達成各成本間的平衡。

萬緯物流相關負責人也提到，未來十年，物流地產行業競爭加劇，新的需求增長點預計在新興制造業相關領域，以及廣大工業制造業的升級需求中產生。其中，3C電子、新能源汽車、智能制造相關行業，近年來租賃需求擴張意愿較強。

回到文初的問題，我們為什么要在目前這個節點，嘗試通過物流地產的視角去看物流行業未來的發展，除了剖析地產巨頭們動作后的深意，還為了給大家提供一種新的緯度，去做趨勢判斷。

預測永遠不能幫你解決未來會發哪張牌的問題，預測可以幫你解決現在拿的是什么牌的問題。要想走向未來，就一定要看到未來。

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