觀點網(wǎng)復星再度出海尋找物流地產(chǎn)機會。

近日，復星蜂巢旗下全球基金管理公司Fosun Hive Capital Management（FHCM）與復星旗下另一家日本房地產(chǎn)投資管理平臺Idera Capital Management（IDERA）成立了一家合資公司，以遠期購買的形式投資大阪都市圈的冷藏物流項目。

“這筆投資是合資公司管理層預先確定的大阪和東京冷鏈資產(chǎn)投資計劃中的首批投資。計劃要求首批資金投入150億日元，約合1億美元的股權(quán)投資，用于建立一個專門建造的冷鏈倉儲資產(chǎn)組合。”在兩家公司的官方回應中，大阪作為冷鏈資產(chǎn)投資計劃的首站，未來該計劃還會落地東京。

提起復星系在日本的地產(chǎn)布局，最早可追溯至2014年將IDERA收入囊中。如今，復星商業(yè)巨輪又將投資轉(zhuǎn)回這個具有70余年冷鏈物流發(fā)展史的國家。

投資計劃啟動

此次被收購的大阪項目是一家節(jié)能型冷鏈倉庫，目前暫未公布倉庫地點及收購具體價格，但據(jù)官方消息披露，倉庫可出租建筑面積超過1萬平方米，預計將在2025年下半年完工使用。

在大阪項目的合作收購中，F(xiàn)HCM將擔任基金管理人角色，而IDERA將承擔資產(chǎn)管理人的職責。值得注意的是，兩家公司在新成立的合資公司中合計擁有10%的股權(quán)，而剩余90%的股權(quán)則由未透露具體信息、是總部位于香港的資本合伙人持有。

“日本有超過30%的冷庫設施使用年限超過40年。”FHCM首席執(zhí)行官兼IDERA董事長山田卓也公開表示，日本冷庫設施急需更新為更具備現(xiàn)代化設備的資產(chǎn)。

事實上，日本冷鏈物流發(fā)展源頭要指向1964年第18屆夏季奧運會的舉辦，奧運會帶來的商品需求給日本冷鏈物流帶來發(fā)展機遇。在此背景下，1965年日本政府出臺了《冷鏈倡議》，初步支持制冷技術(shù)、冷藏設備研發(fā)、和制造，從政策到宣傳上均大力扶持速凍食品企業(yè)以及冷鏈建設，酒店、餐飲及食堂冷凍食品滲透率有所提升。

自此時開始，日本開始著手建立冷鏈體系。資料顯示，1970年代初期，日本冷凍食品的生產(chǎn)量保持在每年30%的增長速度；1970-1980年，平均每年增長冷庫容量41萬噸，年增長率7%，1980年已達到754萬噸。

來到1990年代，日本冷鏈企業(yè)發(fā)展進入新一輪技術(shù)革新，開始發(fā)展冷鏈技術(shù)中的冰鮮技術(shù)，鮮活農(nóng)產(chǎn)品消費比例上升；10年后，日本本土冷庫庫容量已達到3925.7萬立方米。

從1960年代跨至2020年代，日本冷鏈發(fā)展歷史有跡可循，而長時間跨度也解釋了日本冷庫設施急需更新的根本因素，“然而，由于資本支出的高要求，該領(lǐng)域的進入門檻相當高。”山田卓也的回應實際透露了進入日本當?shù)乩滏湗I(yè)態(tài)的前提--充足的資金準備。

僅從復星此次的投資計劃來看，首批資金擬將投入大約1億美元，即6.91億元人民幣的股權(quán)投資，而后續(xù)資金投入數(shù)額暫時未知。

不過，復星國際早在2014年出資68.11億日元收購的日本地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司IDERA已通過私募市場基金、合資企業(yè)和上市公司J-REIT管理著超40億美元資產(chǎn)。此次與FHCM開設合資公司，應是為進一步擴大其在日本地產(chǎn)市場的影響力，對于冷鏈物流業(yè)態(tài)的投入金額豐簡程度，則需進一步等待大阪、東京冷鏈資產(chǎn)投資計劃的回報預期。

資本布局猜想

觀點新媒體注意到，F(xiàn)HCM與IDERA成立的合資公司，投資大阪都市圈的冷藏物流項目的形式為遠期購買，即交易雙方約定在未來某一日期，以某一價格買進某項資產(chǎn)的協(xié)議。

在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，這種購買方式已有先例，2021年房地產(chǎn)投資管理公司霸菱同意向全球領(lǐng)先的建設與開發(fā)公司收購瑞典的物流資產(chǎn)投資組合，并通過場外交易遠期購買方式進行，投資組合包括將于2022年及2023年完工的數(shù)項資產(chǎn)，大幅擴大該企業(yè)在北歐地區(qū)的物流投資版圖，還直接滿足了霸菱收購具備高標準的可持續(xù)發(fā)展認證和長期增長潛力的一流空間的目標。

這與復星收購計劃有所相似，在合資公司擬收購的大阪項目會采用天然二氧化碳制冷劑等可持續(xù)發(fā)展材料，以實現(xiàn)碳中和。據(jù)復星方面透露，該資產(chǎn)目標是獲得日本可持續(xù)建筑聯(lián)盟開發(fā)的CASBEE A級評級。

據(jù)復星國際2023年環(huán)境、社會及管治報告顯示，復星正在著手準備復星第二份氣候信息披露報告，已制訂并發(fā)布《復星集團碳中和管理手冊》，從政策層面推動改集團“1+N”體系建設。

復星國際還表示，鼓勵各成員企業(yè)開展氣候行動，如設定減排目標與碳中和目標、開展價值鏈碳盤查與產(chǎn)品碳足跡認證、推動節(jié)能減排專項行動等，支持集團雙碳目標的實現(xiàn)。從這一點來剖析復星蜂巢收購大阪項目的深層因素，或許也與復星系目前的可持續(xù)發(fā)展目標相關(guān)。

另一方面，復星選擇繼續(xù)加注日本物流資產(chǎn)項目，并選擇由旗下投資管理平臺IDERA操盤，也會加強其在亞太地區(qū)資本市場的影響力。

在收購大阪項目之前，IDERA就已成為復星鏈接日本市場的樞紐，為復星操盤的項目主要以商業(yè)寫字樓為主，包括東京品川公園大廈、Harumi Triton W寫字樓、Triton Y大廈，并協(xié)助復星完成了星野北海道Tomamu度假村項目。截至該公司官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)，IDERA目前擁有近4，632億日元AUM。

觀點新媒體還注意到，山田卓也作為復星蜂巢聯(lián)席總裁、復星IDERA產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團董事長兼CEO、IDERA Capital董事長兼CEO，在房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理領(lǐng)域擁有超過30年的經(jīng)驗。

據(jù)FHCM官網(wǎng)介紹，迄今為止，山田卓也所帶領(lǐng)收購的資產(chǎn)價值超過1.3萬億日元，其中包括在日本的多項房地產(chǎn)投資信托基金首次公開募股。或許于未來幾年，復星也會選擇進一步開拓嘗試日本或亞太區(qū)域房地產(chǎn)及物流地產(chǎn)REITs。

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